Além dos depósitos em poupança, os brasileiros têm certa afeição pelo investimento em imóveis, induzidos por sensação de segurança e atraídos por rentabilidade, em tese, atraente.
Entretanto, o investidor em imóveis não deve estar nada satisfeito com a rentabilidade que vem obtendo. Os aluguéis que há um bom tempo proporcionam retorno bem inferior ao da taxa de juros caíram ainda mais. Os inquilinos, pressionados pela necessidade de cortar despesas, colocaram os proprietários contra a parede.
Outros simplesmente devolveram o imóvel ao proprietário, incapazes de manter a despesa. E, nesse caso, pior do que ver sua renda reduzida, o proprietário vivencia o risco da vacância: imóvel vazio, renda zero e custos para todo lado.
Os aficionados pelo investimento em imóveis argumentarão, entretanto, que ganham com a valorização do imóvel, compensando assim a baixa rentabilidade dos aluguéis. Verdade se cumpridas duas condições: 1) a valorização do imóvel; e 2) a venda do imóvel. Se não acontecer nem uma coisa nem outra, a rentabilidade será reduzida, sem sombra de dúvida.
Segundo o índice FipeZap, a tão esperada valorização dos imóveis não aconteceu nos últimos meses. Em 2016, o preço médio do m² perde da inflação em todas as cidades pesquisadas. O crescimento do m² no ano foi de apenas 0,14%, enquanto a inflação esperada atinge 5,40% no mesmo período.
Se alongarmos o período de análise para um ano, o índice se mostra praticamente estável, com queda de 0,03%. Como a inflação esperada para o período é de 8,95%, há uma queda real de -8,24%.
A média, como toda média, não é uma verdade absoluta. O preço do m² varia muito de uma cidade para outra e de um bairro para outro. Se considerarmos somente o mês de agosto, em cinco cidades (Belo Horizonte, Fortaleza, Porto Alegre, Curitiba e Florianópolis) o aumento dos preços superou a inflação esperada. Por outro lado, no Distrito Federal e em quatro cidades (Recife, Goiânia, Niterói e Rio de Janeiro), a variação nominal foi negativa. Todas as cidades que compõem o índice FipeZap registraram variação inferior à inflação esperada nos últimos 12 meses.
Quanto vale o seu imóvel?
Em agosto, o valor médio do m² das 20 cidades foi de R$ 7.637. O Rio se mantém como a cidade com o m² mais caro do país (R$ 10.223), seguida por São Paulo (R$ 8.613). As com menor valor médio por m² entre as pesquisadas foram Contagem (R$ 3.642) e Goiânia (R$ 4.146).
Vale lembrar ainda que a diferença do m² entre os bairros de uma mesma cidade, em relação à média, é muito alta. Em São Paulo, por exemplo, o preço médio na Vila Nova Conceição é R$ 15.779, ante
R$ 2.737 em Cidade Tiradentes. Desconfie da média e procure saber qual o preço praticado no seu bairro, na sua região.
Qual a sua rentabilidade?
Renata vendeu por R$ 310 mil um apartamento comprado por R$ 150 mil há cinco anos. Ganho de capital de R$ 160 mil, valorização bruta de 106%. Durante os cinco anos em que foi dona desse imóvel, conseguiu manter o apartamento alugado 100% do tempo e teve a sorte de ter inquilinos que pagavam o aluguel em dia.
Segundo o índice FipeZap, desde abril/2013 a queda real no preço médio de locação é de 22,20%. O preço médio do m² anunciado em agosto foi de R$ 30,13, mesmo valor registrado em abril de 2013. Rentabilidade pífia se comparada a aplicações financeiras, por exemplo, que renderam cerca de 10% ao ano no mesmo período.
Somando a rentabilidade do aluguel e o ganho de capital, Renata está contente, conseguiu rentabilidade superior à do mercado financeiro. Porém, o ganho só aconteceu porque houve a venda do imóvel por um valor superior ao de compra. Antes de vender ela não tinha razões para comemorar.
Na hora de investir, determine e respeite seus objetivos, seu perfil de risco e as oportunidades apresentadas pelo mercado imobiliário e outros mercados. E lembre-se de que ambos os rendimentos, juros e aluguéis, além do ganho de capital, estão sujeitos ao pagamento do Imposto de Renda.
iores repellat.”